Что такое ГК «Самолёт»?

ПАО «ГК Самолёт» — один из 3-4 крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ. Специализация: массовое жильё эконом и комфорт классов. Основные регионы: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, юг России. Бренды: Самолёт, Самолёт+, Самолёт ПЛЮС. IPO на МосБирже в 2020 г.

Что произошло в 2025 г.?

Первый чистый убыток в истории: -2,29 млрд руб. (vs +8,16 в 2024). EPS -28,5 руб. (vs 89,9). Главная причина: финансовые расходы выросли на 33% (с 79,98 до 106,13 млрд) при выросшей операционной прибыли (с 81,3 до 99,6 млрд) — но недостаточно.

Сколько компания зарабатывает?

Выручка 2025 — 366,82 млрд руб. (+8% к 2024). Валовая прибыль 130,97 млрд (валовая маржа 35,7%). Опер прибыль 99,58 млрд (опер маржа 27,1%). Чистый убыток -2,29 млрд. Это парадокс — операционно компания прибыльная, но процентные расходы съедают всё.

Какой долг у компании?

Огромный. На 31.12.2025: общий кредитный долг 749,15 млрд руб. (долгосрочные 451,42 + краткосрочные 297,73). Кэш 7,67 млрд. Чистый долг 741,48 млрд. Капитал акционерам 26,71 млрд. D/E 14,9x — экстремально высокий. Net Debt/EBITDA ~7,4x.

Почему такой большой долг?

Девелопмент — капиталоёмкая отрасль с длинным циклом (2-3 года от покупки земли до сдачи). Требуется финансирование земельных участков + строительства. Самолёт активно расширялся в 2020-2023 гг., увеличивая земельный банк и количество проектов. Долг масштабировался вместе с активами (1,02 трлн руб. сейчас).

Что такое «ковенанты» и почему это важно?

В кредитных договорах банков указаны ограничительные условия — финансовые коэффициенты (например, Net Debt/EBITDA, ICR), которые компания обязана поддерживать. При нарушении банк имеет право требовать досрочного погашения. Аудитор Б1 отметил это как ключевой вопрос аудита 2025 г. — текущие метрики на грани. Если ухудшатся — банки могут активировать досрочные требования = острый кризис.

Какие дивиденды у Самолёта?

Не платятся с 2024 г. Ранее (2021-2023) компания была щедрым плательщиком — ~30-95 руб./акция. С учётом первого убытка в 2025 г. и долговой нагрузки возобновление дивидендов маловероятно в ближайшие 1-2 года. Ковенанты по кредитам также могут ограничивать дивиденды.

Кто аудитор?

ООО «Б1 — Аудит» (Москаленко Ирина Владимировна, ОРНЗ 21906099674). Заключение за 2025 г. безоговорочное. Отметили 3 ключевых вопроса: 1) признание выручки по договорам с покупателями, 2) выполнение ковенантов по кредитам, 3) вложения в дочерние/совместные предприятия.

Какой ROE у компании?

В 2024 — около +18% (NI акционерам 5,41 млрд / средний капитал ~30 млрд). В 2025 — отрицательный, -6,2% (-1,73 / 27,90 средний). До 2024 г. ROE был 25-30% — последние «золотые» годы для девелоперов.

Какие основные риски?

Главные: 1) Ставка ЦБ 21% — при такой ставке ипотека дорогая, спрос падает. 2) Ковенанты — потенциальное досрочное требование банков. 3) Переоценка запасов — при падении цен на недвижимость. 4) Активы по договорам 260 млрд — обязательства перед покупателями квартир по эскроу. 5) Низкая ликвидность кэша — 7,67 млрд при краткосрочных обязательствах 446 млрд.

Какие активы у Самолёта?

Активы превысили 1 трлн руб. (1,02 трлн на 31.12.2025). Главные: запасы 558,86 млрд (земельные участки + проекты в строительстве), активы по договорам с покупателями 260,20 млрд (будущие поступления по эскроу), дебиторка 17,70 млрд, отложенный налоговый актив 30,83 млрд, НМА 35,99 млрд.

Что такое эскроу-счета и при чём тут Самолёт?

С 2019 г. в РФ обязательная схема: покупатель нового жилья перечисляет деньги на эскроу-счёт в банке (а не напрямую застройщику). Деньги поступают застройщику только после сдачи дома. Активы по договорам с покупателями (260 млрд) — это средства на эскроу, которые перейдут Самолёту по мере достройки. Это положительный фактор: деньги уже есть, надо только построить.

Какова бизнес-модель компании?

Покупка земельных участков → 2) Проектирование и получение разрешений → 3) Продажа квартир по эскроу → 4) Строительство (3-5 лет) → 5) Сдача дома и получение средств с эскроу → 6) Передача квартир покупателям. Выручка признаётся по % завершенности строительства (метод ресурсов). Это субъективный метод — аудитор отметил его как ключевой вопрос.

Какие проекты у Самолёта?

Десятки активных жилых комплексов. Крупнейшие: «Самолёт Купавна» (Подмосковье), «Самолёт Северное Тушино» (Москва), «Самолёт Лефортовский Парк» (Москва), различные проекты в Подмосковье и СПб. Также Самолёт ПЛЮС (квартирно-офисные проекты с гарантированной доходностью).

Сколько акций в обращении?

На 31.12.2025: уставный капитал 1,539 млрд руб. (около 61,6 млн акций по номиналу 25 руб.). Free float относительно низкий (~7-10% после IPO 2020 г.). Большинство акций в руках основных акционеров.

Кто основные акционеры?

Точная структура акционеров не раскрыта в извлечённых страницах отчётности. Исторически — основатель Михаил Кенин и менеджмент, российские институциональные инвесторы. Также в составе акционеров был ВТБ, продавший существенную долю в 2024 г. (стратегический выход).

Когда снизится ставка ЦБ и что это даст Самолёту?

Прогнозы рынка: возможное снижение ставки ниже 16-18% в 2026-2027 гг. Для Самолёта это критично: Снижение процентных расходов (сейчас 106 млрд/год) Возможность рефинансирования по более низким ставкам Восстановление спроса на ипотеку → рост продаж Возможность возобновить дивиденды Каждый процентный пункт снижения ставки = ~7-8 млрд прибыли (грубо).

Какова структура запасов 559 млрд?

Запасы девелопера = земельные участки + строящиеся проекты + готовые непроданные квартиры. Точная разбивка требует чтения примечаний. Земельный банк Самолёта — один из крупнейших в РФ (свыше 30 млн кв.м застраиваемого жилья). Главный риск — переоценка вниз при падении цен на недвижимость.

Возможно ли банкротство Самолёта?

Маловероятно в ближайшие 12-24 месяца. Аргументы против: 1) операционная прибыль положительная (100 млрд), 2) активы значительно превышают обязательства (1,02 vs 0,97 трлн), 3) поддержка системно значимых банков, 4) крупный экземпляр в реестре системно значимых застройщиков. Но при дальнейшем ужесточении или активации ковенантов — реструктуризация долга возможна.

Стоит ли покупать акции SMLT?

Это ставка на снижение ставки ЦБ. При снижении ставки ниже 14% акции могут вырасти кратно. При сохранении ставки 21% — продолжение давления. Для агрессивных инвесторов с горизонтом 2-3 года и толерантностью к риску — возможна спекулятивная позиция. Для консервативных — пропустить.

Какие финансовые показатели сравнить с конкурентами?

Самолёт ПИК ЛСР Активы, млрд 1 020 ~700 ~400 Net Debt/EBITDA 7,4x 3-4x 2-3x ROE 2025 -6% давление давление Самолёт — самый закредитованный из публичных. Это даёт максимальный потенциал роста при снижении ставки, но и максимальный риск.

Когда выйдет следующий отчёт?

Ориентировочно: промежуточные результаты 1H 2026 — август-сентябрь 2026. Годовой отчёт за 2026 г. — апрель-май 2027 г. До этого важно следить за: 1) промежуточными данными по продажам (ежеквартально), 2) изменениями ставки ЦБ, 3) информацией о ковенантах от банков, 4) новостями о реструктуризации долга.

Какие триггеры могут изменить ситуацию?

Положительные: 1) снижение ставки ЦБ ниже 16%, 2) возобновление льготной ипотеки, 3) реструктуризация долга в более длинные транши, 4) продажа части портфеля проектов конкурентам/инвесторам, 5) докапитализация акционерами. Отрицательные: 1) активация ковенантов банками, 2) падение цен на недвижимость >15%, 3) дальнейшее ужесточение ставки ЦБ.

Какие неоперационные доходы/расходы?

В 2025: финансовые доходы 6,15 млрд, финансовые расходы 106,13 млрд. Чистые финансовые расходы 99,98 млрд — это главная причина убытка. Также убыток от СП -2,80 млрд (vs +2,86 в 2024) — ухудшение совместных проектов. Прочие доходы/расходы — обычные операционные.

Что значит «активы по договорам с покупателями 260 млрд»?

Это статья по МСФО 15 — суммы, которые компания должна получить от покупателей по уже подписанным договорам, но ещё не отражённые как выручка (потому что строительство не завершено). 260 млрд = эскроу-счета покупателей за квартиры в строящихся проектах. Эти деньги Самолёт получит по мере достройки и сдачи объектов.

SMLT

ГК Самолёт

Недвижимость / Девелоперы

Отчёт 2025·Аудитор: ООО Б1 — Аудит (Москаленко Ирина Владимировна)·2026-05-06

Выручка

—

EBITDA

—

Чистая прибыль

—

FCF

—

Net Debt / EBITDA

—

Дивиденд

—

Здоровье бизнеса

Health Score

2.7из 10

Слабый

Премиум

Разбивка по 6 осям

Рост, прибыльность, долг, дивиденды, качество прибыли, прозрачность — с цифрами и пояснениями по каждой оси.

Открыть в подписке →

Состояние бизнеса

Рост выручки

нет данных

Прибыльность

нет данных

Долговая нагрузка

нет данных

Качество прибыли

нет данных

Дивиденды

не платят

Санкционный риск

нет ограничений

Прозрачность

нет данных

Свободный CF

нет данных

Вердикт

Перелом в 2025: первый годовой убыток в истории (-2,29 млрд vs +8,16 в 2024). EPS -28,5 руб. (vs 89,9). Главная причина — финансовые расходы 106 млрд (+33%) превысили операционную прибыль 100 млрд.
Активы превысили 1 трлн руб. (1,02 трлн) — рекорд. Запасы 559 млрд (земля + проекты), активы по договорам 260 млрд (эскроу).
Гигантский долг 749 млрд при капитале 50 млрд — D/E 14,9x. Краткосрочные кредиты выросли на 79% (с 166 до 298 млрд) — давление рефинансирования.
Ковенанты по кредитам — ключевой вопрос аудита. Малейшее ухудшение метрик = досрочное требование банков.
Главный макрориск: ставка ЦБ 21% делает ипотеку недоступной → падение спроса → давление на цены → возможные переоценки запасов.
Дивиденды остановлены: весь FCF идёт на обслуживание долга.

Премиум

Возможность, ключевой риск и вопрос для due-diligence — в подписке

Открыть →

↓

Глубокий анализ · Динамика · Финансы · Сегменты · Red Flags · FAQ

Динамика

Финансовая история

Данные за 1 год — для графика нужно минимум 3 отчётных периода

Следующий годовой отчёт по МСФО — после публикации компанией

Детали

Финансовые таблицы

Премиум

Глубокий анализ

⚑Red Flags — скрытые риски в отчётности
♦Качество прибыли — реальность vs бумага
🔎Скрытое в примечаниях — что не видно сразу
🎯Связанные стороны и условные обязательства

Подписаться — 499 ₽/мес или 4 990 ₽/год

Премиум

Глубокий анализ

Премиум

Глубокий анализ

⚑Red Flags — скрытые риски в отчётности
♦Качество прибыли — реальность vs бумага
🔎Скрытое в примечаниях — что не видно сразу
🎯Связанные стороны и условные обязательства

Подписаться — 499 ₽/мес или 4 990 ₽/год

Вопросы

ГК Самолёт

Health Score

Финансовая история

Финансовые таблицы

Глубокий анализ

Red Flags

Хронология

Инвестиционный профиль

FAQ