Что такое Циан?

МКПАО «Циан» — крупнейшая в РФ онлайн-платформа объявлений о недвижимости. Основной сайт cian.ru (запущен в 2001 г.) + n1.ru, mlsn.ru. Сервисы: размещение объявлений, лидогенерация для застройщиков, медийная реклама, Ипотечный маркетплейс, СмартДил (электронная регистрация сделок), Посуточная аренда, Оценка и аналитика. Акции торгуются на МосБирже, тикер CNRU.

Кто конечный бенефициар?

Крюков Дмитрий Викторович — конечная контролирующая сторона Группы. Контроль через Cian Investments Limited (Сейшельские острова) и российские холдинговые структуры (МКАО «ЦН», МКООО «Фастраннер Инвестментс» и др.).

Что такое редомициляция и зачем её делали?

В 2024 г. Циан перевёл материнскую компанию из Сейшел (бывшая Премиум Брук Лимитед / Cian PLC) в специальный административный район «Остров Октябрьский» в Калининграде. Дата регистрации МКПАО «Циан» в РФ — 24 сентября 2024 г. Цель — устранение санкционного риска (компания была на Кипре, потом на Сейшелах) и возможность платить дивиденды российским акционерам. Регистрация по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Октябрьская, д. 37, оф. XIV.

Кто аудитор?

АО «ДРТ» (Деловые Решения и Технологии, бывший Deloitte CIS до отделения российского офиса). Заключение от 25 марта 2026 г. подписано Козыревым В.С. Мнение безоговорочно положительное. Ключевой вопрос аудита — признание выручки (большое количество мелких транзакций из нескольких ИТ-систем).

Какая выручка у Циан в 2025 г.?

15,16 млрд руб. (+16,7% г/г). Структура: Размещение объявлений: 7,69 млрд (51%) Лидогенерация (комиссия с застройщиков за лиды): 4,71 млрд (31%) Медийная реклама: 1,58 млрд (10%) Прочая (СмартДил, Ипотечный маркетплейс, Посуточная и др.): 1,18 млрд (8%)

Какая чистая прибыль и EBITDA?

Чистая прибыль 2025: 2,86 млрд (+16,2% г/г) Скорр. EBITDA: 3,57 млрд (+11,3%) EBITDA маржа: 23,6% (vs 24,7% в 2024 — небольшое снижение) EPS базовая: 42,15 руб., разводнённая: 40,76 руб.

Какие сегменты у компании?

Два операционных сегмента: Основной Бизнес — выручка 14,58 млрд, EBITDA 3,99 млрд (маржа 27,3%). Включает классифайд + рекламу. Транзакционный Бизнес — выручка 0,57 млрд, EBITDA -0,42 млрд (убыточный). Включает СмартДил (ЕГДС) и Ипотечный маркетплейс.

Транзакционный бизнес — почему убыточен?

Транзакционный сегмент убыточен 4-й год подряд. В 2025 г. EBITDA -0,42 млрд (vs -0,39 в 2024). Это стадия инвестирования в новые сервисы — Циан строит экосистему вокруг классифайда (электронная регистрация сделок, ипотечная комиссия). В 2025 г. выручка сегмента упала на 15,6% — возможно, отказ от части неприбыльных направлений или переклассификация.

Почему так много кэша на балансе?

На конец 2025 г. — 6,12 млрд кэша и эквивалентов (на конец 2024 — 9,22 млрд). Это результат долгой невыплаты дивидендов из-за санкций и редомициляции (2022-2024 гг.). В 2025 г. часть кэша распределена через дивиденды (6,48 млрд выплачено).

Какие дивиденды?

В 2025 г. начислено 7,036 млрд дивидендов, выплачено 6,475 млрд (приблизительно 102-104 руб./акция). Это первая выплата после редомициляции. Контролирующему акционеру распределено 2,265 млрд. Налог у источника 561 млн числится в обязательствах. Payout ratio 246% — выплата накопленного кэша.

Есть ли формальная дивидендная политика?

Нет — формальная дивидендная политика МКПАО «Циан» в публичном виде на дату отчёта (март 2026 г.) не утверждена. Выплата 2025 г. имеет характер special dividend (раздача накопленного кэша). Будущие выплаты будут зависеть от решений Совета директоров.

Какой долг у Циана?

Долга практически нет. Финансовые обязательства — только обязательства по аренде (65 млн руб. на конец 2025 г.). Net Cash около 6 млрд. Это типично для asset-light IT-бизнеса.

Что с налогами?

Налоговое давление растёт: С 1 января 2025 г. ставка налога на прибыль повышена с 20% до 25%. Для аккредитованных ИТ-компаний льготная ставка 0% повышена до 5% (до 2030 г.). С 1 января 2026 г. страховые взносы для ИТ-компаний с 7,6% до 15%. С 1 апреля 2025 г. — 3%-ный сбор с распространителей интернет-рекламы (3% дохода от рекламы). С 2026 г. — повышение базовой ставки НДС с 20% до 22%. Эффективная ставка налога Циана в 2025 г. — 32,2% (vs 25,5% в 2024) — выше базовой из-за невычитаемых расходов и LTI-выплат.

Какова структура акционерного капитала?

Объявлено: 250 000 000 000 акций (номинал 0,0337 руб.) Выпущено и оплачено: 67 596 462 акций Казначейские: 10 074 028 (15% от выпущенных) — для обмена и LTI NCI в МКАО «ЦН»: 6,09% (на конец 2024 г. — 30,06%)

Сколько сотрудников?

Точное число не раскрыто. Расходы на персонал (включая ФОТ + налоги) в 2025 г. — 5,73 млрд (+14,7% г/г), из них непосредственно ФОТ + налоги 5,21 млрд. По косвенной оценке (ФОТ ~5,21 млрд / средняя зарплата ИТ-компании ~250-300 тыс./мес.) — около 1500-1700 сотрудников.

Есть ли LTI программа для сотрудников?

Да. Действуют две программы: План 2021 (старая) — акции с ограниченным правом пользования (RSU), 4-летний vesting. План 2024 (новая) — утверждена в декабре 2024 г., в марте 2025 г. сотрудники переведены со старой на новую. На конец 2025 г. в обращении 1 686 631 не исполненных RSU (на конец 2024 — 2 951 811). В 2025 г. 1 900 753 исполнено. Расход по LTI в 2025 г. — 224 млн руб. (vs 399 млн в 2024).

Какие нематериальные активы у Циана?

Балансовая стоимость НМА на конец 2025 г. — 1,19 млрд + Гудвил 0,94 млрд (всего 2,13 млрд): Товарные знаки (cian.ru, n1.ru и др.): 117 млн (срок амортизации 7-9 лет) Клиентская база: 576 млн (15-18 лет) Программное обеспечение: 444 млн (1-7 лет) Затраты на разработку: 51 млн (5 лет) Гудвил: 942 млн (не амортизируется)

Откуда у Циана 1,9 млрд финансовых доходов?

От размещения свободного кэша на краткосрочных депозитах. На конец 2025 г. на депозитах 5,36 млрд (vs 7,57 млрд в 2024). При высокой ключевой ставке ЦБ (16-21% в 2025 г.) это обеспечило значительный процентный доход. Финансовые доходы выросли в 2,6 раза г/г (с 731 до 1907 млн).

Какие платформы Циана?

Веб-сайты и мобильные приложения: cian.ru — основной классифайд недвижимости n1.ru — портал недвижимости (Сибирь, Урал) mlsn.ru — классифайд Транзакционные сервисы: СмартДил (ЕГДС) — электронная регистрация сделок Ипотечный маркетплейс — комиссия с банков-партнёров Посуточная аренда — комиссия с пользователей при бронировании Оценка и аналитика — подписки и индивидуальные отчёты по объектам

Есть ли у Циана зарубежная деятельность?

Минимальная. ООО «Профи Саппорт» (Узбекистан) — ИТ-услуги для группы. Все основные операции — в РФ. На конец 2025 г. только 1% кэша в долларах и 0% в юанях (vs 16% и 56% годом ранее) — компания резко сократила валютную позицию.

Какие риски у Циана?

Охлаждение рынка недвижимости при высокой ставке ЦБ — меньше сделок и лидов. Налоговое давление: рост ставки прибыли (25%), страховых взносов для ИТ (15%), 3% рекламный сбор. Транзакционный бизнес убыточен 4-й год — может потребовать дополнительных инвестиций или закрытия направлений. Маркетинговые расходы растут быстрее выручки — давление на маржу. Концентрация контроля у одного бенефициара — миноритарные риски. Отсутствие формальной дивидендной политики — непредсказуемость выплат. Конкуренция: Авито (Realty), Яндекс Недвижимость, Domclick (Сбер).

Кто конкуренты Циана?

Главные: Авито Недвижимость — крупнейший общий классифайд РФ. Яндекс Недвижимость — экосистема Яндекса. Domclick (Сбер) — интеграция с ипотекой Сбера. ЦИАН Pro для агентств — сегмент B2B.

Какова рыночная позиция Циана?

Лидер премиум-сегмента классифайдов недвижимости в РФ — преимущественно Москва, СПб, города-миллионники. По числу профессиональных размещений и среднему чеку Циан выше Авито. Сильный network effect: больше объявлений → больше лидов → больше денег у застройщиков → больше объявлений.

Что такое лидогенерация и почему она растёт?

Лидогенерация — комиссия с застройщиков за квалифицированные звонки или чаты от потенциальных покупателей первичной недвижимости. Циан размещает объявления застройщиков и партнёрских банков, отслеживает звонки/чаты через автоматизированные ИТ-системы и выставляет счёт после подтверждения. В 2025 г. сегмент вырос на +18,2% до 4,71 млрд — самая быстрорастущая часть выручки, потому что: Ставки конверсии растут с улучшением ИИ-систем матчинга. Рост среднего чека за лид при дефиците покупателей первички.

Стоит ли держать акции CNRU?

Подходит для тех, кто: Ищет качественный IT-кейс на МосБирже (asset-light, высокая маржа, чистый кэш). Принимает риск охлаждения рынка недвижимости и налогового давления на ИТ. Готов к нерегулярным дивидендам (special, без формальной политики). Доверяет менеджменту и контролирующему бенефициару. Не подходит для тех, кто хочет: Стабильных дивидендов с понятной формулой. Инвестиций в классические дивидендные сектора (нефть, металлы, банки). Низкой волатильности — IT-сектор и зависимость от ставки ЦБ.

CNRU

Циан (МКПАО «Циан»)

IT / Classifieds / PropTech

Отчёт 2025·Аудитор: АО «ДРТ» (Деловые Решения и Технологии, бывш. Deloitte CIS)·2026-05-07

Выручка

—

EBITDA

3 млрд

Чистая прибыль

—

FCF

—

Net Debt / EBITDA

—

Дивиденд

—

Здоровье бизнеса

Health Score

2.7из 10

Слабый

Премиум

Разбивка по 6 осям

Рост, прибыльность, долг, дивиденды, качество прибыли, прозрачность — с цифрами и пояснениями по каждой оси.

Открыть в подписке →

Состояние бизнеса

Рост выручки

нет данных

Прибыльность

нет данных

Долговая нагрузка

нет данных

Качество прибыли

нет данных

Дивиденды

не платят

Санкционный риск

нет ограничений

Прозрачность

нет данных

Свободный CF

нет данных

Вердикт

Выручка 15,16 млрд (+16,7% г/г), чистая прибыль 2,86 млрд (+16,2%), EBITDA скорр. 3,57 млрд (маржа 23,6%) — рост ИТ-бизнеса при охлаждении рынка недвижимости.
Net Cash ~6 млрд при отсутствии долга (только аренда 65 млн). Финансовые доходы от депозитов 1,9 млрд — почти 70% операционной прибыли.
Первые дивиденды после редомициляции: 7,04 млрд начислено, 6,48 млрд выплачено в 2025 г. Payout 246% от чистой прибыли — раздача накопленного кэша.
Структура доходов: классифайд (объявления + лидогенерация) 82%, реклама 10%, транзакционные сервисы 8%. Лидогенерация — самый быстрорастущий сегмент (+18%).
Транзакционный бизнес убыточен 4-й год (-0,42 млрд EBITDA в 2025) — стадия инвестирования в новые сервисы (СмартДил, Ипотечный маркетплейс).
Налоговое давление растёт: ставка налога на прибыль с 20% до 25%, ИТ-льготы урезаны (0%→5%), страховые взносы для ИТ с 7,6% до 15% с 2026 г., 3% сбор с интернет-рекламы.
Конечный бенефициар — Крюков Дмитрий Викторович (через Cian Investments Limited).

Премиум

Возможность, ключевой риск и вопрос для due-diligence — в подписке

Открыть →

↓

Глубокий анализ · Динамика · Финансы · Сегменты · Red Flags · FAQ

Динамика

Финансовая история

Данные за 1 год — для графика нужно минимум 3 отчётных периода

Следующий годовой отчёт по МСФО — после публикации компанией

Детали

Финансовые таблицы

Показатель	2025	Прошлый	Изменение
Операционная прибыль	2 732	н/д	—
Финансовые доходы	1 907	н/д	—
Финансовые расходы	-22	н/д	—
Прибыль до налога	4 220	н/д	—
Налог на прибыль	-1 358	н/д	—
Маржа чистой прибыли, %	18,9	н/д	—

Карта состояния

Десятилетие Циан (МКПАО «Циан»)

Цвет = квантиль метрики среди всех лет. Зелёный = топ, красный = дно.

Метрика	2025
Рост выручки г/г	—
EBITDA маржа	—
Чистая маржа	18.9%
ROE	35.7%
ND / EBITDA	—
OCF / NI	—
FCF	—
DPS	—

Премиум

Глубокий анализ

⚑Red Flags — скрытые риски в отчётности
♦Качество прибыли — реальность vs бумага
🔎Скрытое в примечаниях — что не видно сразу
🎯Связанные стороны и условные обязательства

Подписаться — 499 ₽/мес или 4 990 ₽/год

Премиум

Глубокий анализ

Премиум

Глубокий анализ

⚑Red Flags — скрытые риски в отчётности
♦Качество прибыли — реальность vs бумага
🔎Скрытое в примечаниях — что не видно сразу
🎯Связанные стороны и условные обязательства

Подписаться — 499 ₽/мес или 4 990 ₽/год

Вопросы

Циан (МКПАО «Циан»)

Health Score

Финансовая история

Финансовые таблицы

Десятилетие Циан (МКПАО «Циан»)

Глубокий анализ

Red Flags

Хронология

Инвестиционный профиль

FAQ